Os vamos a hablar de la reforma de una casa en el sureste de Murcia. Tomemos como ejemplo una casa de una superficie construida de 125m2. En primer lugar se trata de distribuir el piso en 3 dormitorios, 2 baños, salón y cocina. El presupuesto de ejecución se divide en capítulos que se suelen agrupar por los distintos oficios que deberíamos contratar. Al tratarse de una vivienda lo más cómodo y recomendable es contratar todo o casi todo a la misma persona. Sale quizás un poco más caro pero puedes evitar problemas de coordinación.
Antes de seguir te aviso que los precios de este presupuesto son elevados. Se trata de un ejemplo en una zona privilegiada por lo que al inquilino o comprador de la vivienda no le importará pagar más dinero si la casa lo vale. Y os podemos asegurar que ese tipo de cliente sabe lo que consume.
Si tú te preguntas ¿es que cuesta más la reforma si el piso está bien situado? Pues no, pero necesitamos reducir mucho el plazo de ejecución y aumentar las calidades, y eso es más caro.
Veamos los distintos aspectos a tener en cuenta:
1.-Albañilería: en él vamos a reflejar la partida de demolición que asciende a 9.000 euros. Cuando se hace una reforma integral el objetivo principal es sustituir absolutamente todos los elementos que se puedan por lo que hay que demoler tabiques, falsos techos, suelos, rodapiés, carpinterías. Hay que dejarlo en estructura y cerramiento y no tocar las instalaciones comunitarias que está prohibido. Cuesta casi tanto tirar la casa como levantarla.
La albañilería tiene un coste de 15.000 euros y están incluidas todas las tabiquerías con sus aislamientos, falsos techos en toda la casa y todas las ayudas necesarias para alojar las instalaciones, puertas y ventanas. También hay que hacer un esfuerzo extra en proteger las zonas comunes del edificio y que no se rompa nada.
Precio final de la albañilería, por tanto, 24.000 euros.
2.-Instalaciones:
De electricidad y telecomunicaciones que cuesta en torno a 6.500 euros. En este precio está incluido absolutamente todo: enchufes, tomas de corrientes, circuitos, puntos de luz y un sinfín de focos que suben bastante el presupuesto. Está incluida hasta una acometida de luz nueva desde el contador situado en el sótano de la finca.
Fontanería: incluye todo los que son los suministros de agua fría, caliente y todos los desagües. También tenemos tareas como cambiar el contador de sitio para integrarlo en la cocina y la instalación de los aparatos sanitarios. Aproximadamente es unos 4.000 euros.
La partida de aparatos sanitarios asciende a 6.000 euros e incluye suministros de platos de ducha, inodoros, vidé y grifos así como el suministro y colocación de muebles de lavabo, espejos y mamparas de ducha.
Es muy importante cuando revises los presupuestos que ponga si es sólo suministro, solo colocación o la partida es de suministro y colocación. Te vas a ahorrar algún que otro susto a mitad de obra cuando te digan que una de las dos cosas no estaba incluida, vamos a decir que, involuntariamente.
La partida de gas y calefacción por un importe de 4.000 euros. Incluye la instalación de gas, y dependiendo de la casa si la calefacción es central solo necesitarás un calentador para el agua caliente y si no deberás instalar una caldera mixta para la calefacción y el agua caliente. En este caso sólo se necesita un calentador de agua y el suministro y colocación de todos los radiadores.
Como ves no hemos aprovechado nada en esta vivienda.
Climatización: La climatización por aire acondicionado centralizado y distribuido por conductos cuesta 4.000 euros.
Ventilación: la ventilación es la gran olvidada. Es muy importante ventilar bien los baños y las cocinas. No suele ser muy caro, unos 500 euros en conductos y rejillas.
Así con todo, la partida de instalaciones asciende a 25.000 euros.
3.-Pintura y revestimientos: o lo que es lo mismo, tapar para ponerlo bonito.
La pintura 6.000 euros. Caro pero quedó perfecto.
Se instala una tarima sintética en toda la casa muy resistente alojada sobre aislamiento acústico que cuesta 4000 euros incluido rodapié. Es muy importante el tema del aislamiento acústico porque puedes poner la mejor tarima del mundo que si no está bien asilada parece que has puesto la más barata.
Soldado y alicatados: esta partida parece pequeña porque son sólo 2.000 euros, pero es que en los diseños actuales sólo se reviste de azulejo la zona de ducha, así es que es relativamente caro para los pocos metros cuadrados que son, pero la calidad del acabado es superior y muy duradero.
Con todo esto la partida de revestimientos y pintura asciende a la cantidad de 12.000 euros
4.-Carpintería:
Incluye las puertas de paso por un importe de 4000 euros, muy muy caras, pero muy muy buenas; altura casi hasta el techo. Son de esos detalles que la gente no se da cuenta cuando se visita la casa, el diseño general les parece mucho mejor y más bonito pero no llega a darse cuenta que es por la altura de las puertas. Te podemos asegurar que es una gran ventaja y si vas a hacer una reforma de calidad merece la pena.
Una buena carpintería de aluminio para las ventanas puede estar en torno a unos 4.500 euros dependiendo del número de ventanas, en este caso, incluye 10 ventanas. Por supuesto perfiles de aluminio y acristalamiento de alta gama.
El presupuesto de los armarios ronda unos 9.000 euros. Las puertas son de suelo a techo, máximo aprovechamiento y distribución interior completa e incluso iluminación.
Las cocinas modernas están abiertas al salón, así que en muchos casos necesitaremos poner un cerramiento de separación que puede costar perfectamente 2.000 euros. Es dinero, pero queda espectacular. Sin duda puedes no poner separación, pero no es lo mismo. Es de esos detalles que pueden hacer que cierres una venta o un alquiler por un precio más alto.
Total de presupuesto de carpintería 19.000 euros.
La cocina:
Está valorada en un total de 9.000 euros y cuenta con un frontal completo de muebles y una isla espectacular por 5.500 euros. Los electrodomésticos cuestan aproximadamente 3.500 euros e incluye lavadora, secadora, lavavajillas, frigorífico integrado, placa de inducción, microondas, horno y campana de diseño.
5.-El amueblamiento:
El amueblamiento y la decoración de la casa tiene un coste de 14.000 euros e incluye absolutamente todo: 3 camas grandes, mesillas, sillas de escritorio, ropa de cama, canapés con maletero, sofás, mesas de salón, comedor, sillas, taburetes de cocina, sábanas, edredones, alfombras, mantas, plantas, aparadores, estanterías, toallas, un sinfín de cosas. El presupuesto sería de unos 13.000 euros.
Además puedes incluir una partida de menaje completo que incluye todo tipo de electrodoméstico pequeño, como el televisor, la aspiradora, la plancha, exprimidor, vasos, platos, cuberterías, sartenes, ollas, hasta una cafetera nespresso, no le falta de nada. Sería mas o menos unos 1.000 euros.
Ya lo tenemos todo. Ya sabemos que es un presupuesto muy alto pero está totalmente justificado. Os aseguramos que hay otros pisos donde no nos gastamos ni la quinta parte. Todo tiene su explicación.
El presupuesto de la reforma integral es de 103.000 euros. No os asustéis, se trata de una MUY BUENA INVERSIÓN. Y ahora llega nuestro gran compañero de viaje: Hacienda, los impuestos. 21% de IVA, casi 22.000 euros, en concreto 21.630 euros, total: 124.630 euros.
Una muy buena inversión que desde luego te la van a pagar y te merece la pena.
